2019-05-22 11:49:31
公寓能不能投资？真的是太多粉丝问这个问题了。
公寓就像一个磨人的小妖精，不少人明知道它有缺点——产权时间短、没有户口和学位、转手还要承担高额税费，还是奈何经受不了“不限购限贷、户型小低总价”的诱惑，跃跃欲试。
而且现在的公寓营销花样百出，早已不是单纯地卖房子。
担心产权问题？——放心，我们不是40年、50年产权，是70年产权的住宅式公寓；
担心公摊大得房率低问题？——不不不，我们是买一层享两层，双层loft，双钥匙户型，通过导板拓展，得房率可以高达100%。
担心出租问题？——多虑了，我们已经和**酒店签订托管协议，一站式服务打理，到时只需躺赚收租；
担心装修费用高问题？——这点更不是问题，我们是送精装修和全屋家电，拎包入住，无需投入巨额装修费用。
......
（双钥匙设计的户型在入户玄关处就设置了两道门，有独立楼梯上楼，楼上楼下有两把钥匙，每一层都单独成为一套户型空间，各自配备了厅房厨卫，一套可以顶两套用。）
招招切中你的焦虑，越听肾上腺激素蹭蹭往上冒，仿佛不赶紧刷卡买单，人生就错过了十个亿。
但是，等等，说回刚才的问题，公寓真的有价值吗？现实中真如置业顾问说的那么美好吗？
今天，我们就严肃正经地深扒一下公寓的居住价值、投资价值如何。
各种花里胡哨的公寓，最终都是要回归居住。很多年轻人也是想着自己买住宅首付不够，所以先买个公寓解决过渡性居住。那公寓住着真的舒服吗?
首先来看看市面上普遍的公寓户型，基本上都是两梯十几户甚至是二十几户，每天高峰时段等电梯可以让你等得跳脚，然后每次一打开电梯都是乌泱泱的人，会让你有种挤地铁的错觉。
这样的梯户比，容积率简直高到逆天。容积率高，意味着你的得房率就低，公摊大，如果不是买一层送一层的复式公寓，平层公寓的得房率基本只有70-75%左右，而普通住宅的得房率基本都是75-85%居多，看似好像是公寓比住宅便宜，但真心便宜不到哪里去。
而且按照这种餐厅客厅卧室连在一起的大通铺设计，还是暗卫，没有阳台晾衣服，单向采光痛风，空气不流通，准备好全天开灯和新风系统伺候，一想到电费我就肉疼。
更何况公寓还是商用水电，水电费是住宅的一倍多。物业费也是，相比住宅，公寓的水电费+物业费能飙到你怀疑人生。
比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；
居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；
同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。
而且公寓不通燃气，根据建筑规范，只有有独立窗户或阳台的厨房才可以通天然气，而按照厨房餐厅客厅卧室大通铺设计的公寓，要做饭基本都只能用电磁炉来搞定，说到电磁炉炒菜，经常做饭的人应该会大呼侮辱了“烹饪”这两个字，毕竟中餐大火爆炒的那种快感，是电磁炉绝对无法取代的。
再者，公寓基本都是独栋。有个空中花园就不错了，其他的儿童活动区、小区花园、游泳池、网球场这种逆天设计就不用多想了，居住体验和住宅真真没法比。
公寓最大的优势都是地段突出，可能是地铁和商业广场上盖或附近，这是个好事，可能也是个坏事，特别是年轻人，毕竟留下挥霍花钱如此方便，想到这里，捂紧钱包君。
更让人“惊喜”的是你的邻居，一栋公寓楼里没有几家美甲店、理发店、轰趴馆这都还是正常的，更掉眼镜的是你楼下有可能是深夜玩嗨的KTV、桌球室、可能入驻了好几家会所或酒店，每次都可以在电梯间里遇到拉着大包小包行李箱的人，人群杂乱这就不说了，甚至门下经常被塞入了难以描述的小卡片。
公寓最被人诟病的是没有户口和学位，失去了房产最重要的附加价值，所谓的居住功能，不过也就是比租房更好一点，更确定一点的“高端床位”而已。
虽然有些公寓是承诺带学位，但是现在积分入学，也不靠谱。
深圳留仙洞名盘——曾经是深圳唯二“带学位”的商务公寓万科云城，因为积分变化，也卷入了学位保卫战。
万科云城捆绑的学位是深中南山创新学校，2018年家庭唯一住房积分20分、非唯一住房0分，今年还可以上学，而到了明年，家庭非唯一住房，将因为积分减少，业主子女将失去入学资格。
你不得不承认，市面上公寓的公寓就是鸡肋产品，也仅仅适合资金实力还不够时的过渡性居住，一旦有钱绝对是毫不犹豫地换住宅。
一个好的投资产品，一定是可居可租可售，再加上好价格和好杠杆，以及未来良好的房价预期。
而公寓的投资收益主要分为两部分，一是房价涨幅，二是租金收益。
在过去的这一波房价热潮，公寓就是涨得不如住宅快，一方面是由于公寓本身的硬伤太多，没有户口和学位的价值，再加上户型鸡肋、商用水电、没有社区感，再加上转手的税费太高，交易产生税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。
100万的公寓，大概要交20万的税，所以接盘侠非常小众，市场交易非常不活跃。
住宅可能因为一名校学位而迎来房价暴涨，或者是物业维护好，口碑良好，小区成交活跃，一点点把房价抬上去。
而公寓完全没有这些除了居住之外的房价溢价，只能是跟着大盘上涨，后知后觉地跟涨，一些位置和产品不够优秀的公寓，甚至跟不上大盘的整体涨幅。
公寓本身的硬伤再加上高昂的税费，就决定了二手成交不活跃，更别说各大城市的公寓是供过于求的，而且还有大量写字楼因为卖不出去，后期改规划为商住公寓。
二手公寓又是高昂税费，再加上天量的新公寓供应，公寓怎么涨得上去呢？谁愿意来接盘公寓呢？
手上的公寓即使卖了都赚不到钱，更何况是接下来“稳”的行情，公寓还能赚钱吗？
至于租金收益，公寓和住宅相比，同等地段来说，二者无异，特别是靠近就业中心、地铁上盖的公寓，更是不愁租。
但糟心的是中国的租售比太低了。
西方国家租售比高是因为永久产权，东南亚租售比高是因为正处于房子稀缺时期，而中国的国情是有产权时间限制和天量供应。
所以北上广深的租售比低，二线城市的租售比更低，所以相比你付出的首付、房贷成本，收回来的房租只是毛毛雨。
下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况▼
我们可以看到，北上广深的购房价/年租金均在 55：1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1，而北上广还不及国际标准线的一半。
如果单靠租金回报， 55：1的租售比，在静态投资周期内，需要55年才能收回购房成本，这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %，即使在一线城市，房产的投资价值并不大。
如果你把公寓出租，即使在一线城市，这租金只能勉强抵月供，并不会带来额外增益，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了。
从价格来说，现在的公寓房价都有些虚高，再加上各种TOD、TLD的炒作，价格更是被哄抬得不成样。
开发商大肆宣传的包租，懂行的人都知道羊毛出在羊身上，开发商引入酒店得花钱、酒店装修和宣传得花钱，其实这些隐性成本早就算进了房价里。
从杠杆来说，公寓的杠杆实在是低，而且你因为低价去买了公寓，更加延迟了你买住宅的时间。
首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；
而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。
不管是合适的价格，合适的杠杆，以及未来的流动性、长期看涨的房价预期，这些投资房产所要满足的因素，公寓统统不满足。
这样的大坑，你确定还要去做填坑炮灰吗？
当然，万事总有例外，那就是占据了毗邻CBD，又有稀缺景观的大户型豪宅公寓，典型的CEO盘，例如深圳湾的标杆性产品--深圳湾一线海景公寓深圳湾壹号和华润润府、前海的一线海景公寓华润悦玺、科技园的华润万象府。
这种产品买来住都是OK的，毕竟确实是“真豪宅”，但是投资的话就不适合了。毕竟总价太高，动辄2000万-1个亿以上，属于少数土豪的游戏，流动性比较弱。
公寓看似简单，其实挑到优质公寓的技术操作逻辑，是很复杂的，一般只有高端玩家或者是完全没有名额、不差钱的主儿才玩得起，而房产小白看哪个便宜就逮着买，是很容易成为填坑炮灰的。
所以，公寓这个坑，千万不要跳!
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